二房东撤退，深圳整层写字楼业主为何开始慌了？

过去的深圳写字楼租赁市场上包租模式盛行，二房东们为了争夺一个优质项目而争个“头破血流”，但如今随着市场下行，二房东们都在悄悄离场。

随着二房东们相继离场，最头痛的莫过于持有整层以上或者整栋写字楼项目的一手业主们，因为过去二房东们将写字楼项目整层、整栋的包租下来，这种包租模式对于写字楼业主而言，既不用面对众多租客，又能省去收租的麻烦同时还能能省下房源空置的时间及维护成本，让业主们不亦乐乎地过上一段甩手掌柜的好日子。

然而好景不长，在疫情笼罩下租金减少、成本不降、原已紧绷的现金流继续承压、写字楼二房东们整体面临较大的生存压力。靠赚取租金差价的二房东们相继撤退，包租风险也随之浮出水面。与此同时，持有整层以上物业的业主们也开始慌了！

二房东“撤退”，业主为何遭反噬？

写字楼物业项目多，一整层甚至整栋管理起来确实非常繁琐，原以为只要包租出租就能高枕无忧当起甩手掌柜的业主们，估计自己也没想到，会有二房东撤退的那一天。虽然二房东们可以轻易一走了之，但是留下的残局却没有那么容易收拾，对于写字楼业主而言，还有一大堆麻烦事接踵而来，例如：

1.如何顺利从二房东手上平稳退回？

业主收回整层以上的写字楼项目跟只是一两间项目比起来，确实要复杂得多。写字楼业主需要考虑的是，如何才能顺利与二房东解除合同？原有留下的租户押金如何处理？交接的房源内的设备设施是否完好？涉及后期需要为租户开发票的事宜，是否需要到税务局办理相关的手续？业主收回物业看似只是简单的节约，但实际上错综复杂，解除合同收回物业以后，更棘手的还是原有租户合同置换的问题。

2.承接租户，如何处理租户合同置换手续？

对于业主而言承接租户是最棘手的难题，如果只是一两家租户，对于变更合同、押金事宜处理起来相对来简单，但是在整层（一层起码十几户租户）或者多层乃至整栋的业主眼里，是难以处理的大工程。面对数量庞大的租户，业主方如何在短时间内承接意见不统一的租户呢？

与租户重新置换合同，真不是你个合同签个字这么简单。假如二房东卷款跑路，租户的押金如何处理？租户不愿意重新交押金，是否要请退？清退方式还是停电停水锁门吗？是否会引起租户纠纷？影响其他租户？有些租户趁着变更合同，提出更多诉求与条款，例如从二房东的使用率换回真实使用率, 例如要求降低房租，或者新增更多租户期等优惠条款。

对于长期脱离市场的业主而言，缺乏专业项目运营管理经验，法律意识淡薄，况且需要业主一对多方租户协商重新置换合同细节，重新签订合同等相关工作，确实棘手。

3. 重新招租，何时才能把楼填满？

持有整层以上的写字楼业主在收回物业后，难免会有房源空置，而这也意味着重新招租的成本又落到业主的身上，例如重新给出免租期、佣金等空置成本。空置时间越长，招商成本更高。

然而，在目前“僧多肉少”的写字楼租赁市场行情之下，想要把所有项目填满并不是一件简单的事。而且，大多业主长期当甩手掌柜，几乎脱离市场，放盘渠道也相对单一，主要通过项目周边的中小经纪机构处放盘招租。假如按以前市场行情时或许可以快速出租，但如今深圳的写字楼租赁市场竞争激烈，写字楼业主还用过去的放盘方式和渠道，不知何时才能把楼填满。

4. 承接租户后，如何保证运营服务质量？

对于刚收回物业的写字楼业主而言，除了招租以外，如何把让租户更稳定地留下来才是重要关键，因为留住一位租户远远比引进一名新租户对于楼宇保值增值更重要，而租户的满意度提高有助于我们楼宇的价值提升。

然而，租户在正常经营的情况下，难免会遇到很多琐碎的事情，例如：空调漏水、跳闸停电、每月租金的催收催缴、开具发票......这些看似简单又非常专业的工作谁来承担？倘若租客的需求一直得不到及时响应，是否会产生恶感，是否会产生抗拒交租的心理？而即便租户暂时委曲求全地留下，一旦合同到期是否会退租？租客流失后，是否又要面临重新招租？又陷入了恶性循环当中呢？因此，业主需要考虑的是，在承接完租户后如何保证租户的服务质量？如何提升租户的黏性？倘若自建团队是否会足够专业，以及人力成本是否算得过账来？  

二房东撤退后，整层业主还有出路吗？

二房东离场后，取而代之的必然是顺应市场变化，提供专业商办运营的托管机构。尤其是深圳商办市场存量阶段，在竞争力急剧提升之下，写字楼业主依托专业的“吉办托管”此类商办运营托管机构为当下的应对之策。吉办托管帮助写字楼业主安全解约二房东，保留原有租户，实现业权人利益最大化，同时通过写字租赁+托管运营管理的全链条服务，打破写字楼业主“出租难”“运营难”的困境。帮助业权人将麻烦隔离在外，轻轻松松做甩手掌柜，稳稳当当获得租金收益。

安全解约二房东 ：

保留原有租户，实现业权人利益最大化

1）深入调研，提供定制化解决方案: 项目托管后，吉办托管专业运营团队第一时间项目情况深入调研，通过超十年托管运营经验的强大财务法务等风控团队支持，根据“二房东”已造成违约的实际情况作出风险测评及分析，制定出一套专业化、定制化的全方位解决方案。

2）专业法务风控团队支撑，二房东平稳退出：吉办托管的法务团队凭多年来解决租户违约、合同纠纷等丰富的经验，为项目业权人提供专业化的法律建议与支持，并且协助业权人与二房东友好协商解除合同协议，同时包括：处理押金、租金等相关欠款、房源及设备盘点与验收、签署的合同解除协议相关条款、结清费用、供电局扣款账户变更手续、注销租赁凭证租赁手续等。收回原租户押金平稳退出，从而实现业权人利益最大化。

3）“业主直签”保留原有租户、实现业主、租户双方共赢：吉办托管接项目后，迅速了解现有租户的承租情况，例如租户企业情况，租期，租金，管理费，水电费，清洁费等及押金与开票情况等，并将数据汇总后上传至业主系统后台，便于业主方了解查看。同时，根据租户实际情况制定“保留原有租户”的解决方案，并发挥“承租企业与业权人直签”的优势，能够有效避免押金转嫁的风险。并且，吉办运营人员全程协助业权人处理租户纠纷等事宜，提供合理有效的法律建议，及企业租户对业主直租的诉求，提供制定化“保留现有租户”的解决方案，协助企业租户与一手业主直接签订新租赁合同，从而达到业主损失最小化，租户平稳过渡的目的，实现双方共赢的局面。

收回物业后，如何解决在后期管理运营难题？

收回物业后，如何留下承接的租户成为业主租金收益的重中之重，那么写字楼业主如何做到保持租客粘性，也能免受打扰呢？吉办托管为项目配置项目一对一专属运营专员，以专业标准化的企业服务对企业的需求和建议做到及时响应并跟进处理，与各项目物业管理处加强沟通，及时向租户传达各类信息，包括停水、停电、台风等温馨提示，与项目租户建立良好的合作关系，提升客户体验，增加租户粘性。

并且吉办托管通过一套成熟标准化的商办运营管理服务体系，企业维修、日常保洁、投诉处理、物业账单查询、公告通知等企业日常基础运营服务都可以通过手机或电脑来申请，运营专员线上收到服务要求或者投诉，实现在线及时响应并及时跟进处理后向租户反馈，保证租户服务质量标准化。

同时，专属运营专员，将定期对房源项目进行巡查，除了可以实时帮写字楼业主提供精细化的企业服务以外，还能够实时代替业权人了解租户是否存在异常动态，并且每月以运用月报的形式，将租户的情况以运营月报的形式，发到业权人手中随时查看。

对于已经收回物业的，如何快速出租？

对于持有整层以上的写字楼业主，往往存在项目多，满租率低的痛点。业主收回物业后，长期空置的房源如何快速出租呢？吉办托管将采用线上+线下运营式招商的方式为项目盘活去化渠道。

例如线上，吉办托管借助新媒体的工具，利用网络宣传优势，通过微信、微博、头条号等新媒体平台，呈辐射式宣传，大幅度提升项目宣传触达率。实现全渠道、全链路的线上导流生态。在线下：吉办托管为项目在线上实现迅速提升项目曝光率及知名度的同时，还通过吉办托管自建线下庞大的招商团队，以丰富的企业级服务资源，采用灵活性、战术性的租赁策略、基于项目位置与定位，迅速匹配客户选址需求，为项目进行全方位招商，以此提升客户转化率，实现项目出租率大幅度提升。

并且，项目在招商过程中，无法实时了解招商动态一直是业权人难以解决的弊病。如今业权人可借助线上智能化系统，随时随地实现查看实时的招商动态，包括：租客详情、租客诉求及招商工作是否到位等等。吉办托管将招商动态数据、总结分析后及合理的调整建议，会以“招商周报”形式提供给写字楼业主，同时将其中的意向客户，通过一套成熟的租户甄别流程，对租客进行详细的背景调查，筛选出匹配的优质租客。让业权人能够随时随地掌控招商动态、不漏掉任何一个潜在的优质租客。