宝安“中国天谷大楼”：千亿投资背后的“天坑”陷阱

这个项目未来的命运如何？五百多户业主的房产交付问题能否得到妥善解决？大家都非常关心。然而，如果拍卖未能成功，复工资金将无处可寻，业主们可能会面临“钱房”两空的困境。

那么，这个曾经的千亿项目究竟经历了什么？开发商又是如何应对高达143亿的债务问题的？宝安耗资千亿的“中国天谷”，又是如何成为“天坑”的呢？ 

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"深圳华讯天谷大楼项目：

项目已停工三年，未来命运仍未可知"

就在10月8日，这个项目在京东拍卖网站上显示，由476套房源组成的资产包第二次流拍，起拍价约为13.09亿元，结果还是有6673万人围观，但无人出价。

目前，该资产包已经重新挂拍，将于10月24日再次拍卖，起拍价已经从首次拍卖的16.4亿元降到了10.5亿元。看来，无论是投资者还是感兴趣的人，都对这个项目充满了犹豫和谨慎。

据竞买公告显示，这个项目的处置单位是深圳市华讯方舟投资有限公司（下称“华讯投资”）的管理人，监督单位则是深圳市中级人民法院。这些背后的力量，无疑增加了这个项目的复杂性和不确定性。

天谷大楼项目位于深圳市宝安区西乡街道广深公路旁，总建设用地约3.3万平方米，容积率6.9，规划建筑面积约22.8万平方米。这个项目的土地用途为新型产业用地，使用年限50年（2016年至2066年）。已经于2017年1月取得不动产权证书。

这个项目包括地下3层、裙楼5层、塔楼5座，其中A、B、C座均为产业研发用房，D、E座裙房为研发用房，塔楼为配套宿舍。

天谷大楼项目现场 

然而根据深圳市地籍测绘大队出具的测绘报告，这个项目共有1602套房产，但并不包括地下一层至三层停车位。其中的1105套已经办理了预售许可，但办理预售许可的房产中，有500多套单身宿舍已经出售但未交房。本次拍卖的部分为获得预售许可但还未出售的476套不动产组成的资产包。

“本次拍卖标的情况较为复杂”，竞买公告中这样提及，而这也是上述资产包两次流拍的重要原因。具体来说，这个项目目前处于停工状态，且尚未竣工。一旦拍卖成交，华讯投资将继续建设这个项目，并在竣工验收合格后将标的房产交付给买受人。然而值得注意的是，这个项目未来的复工复建时间还不能确定，因此本次拍卖的标的物竣工验收时间也无法确定。

此外，竞买公告还提到，本次拍卖的资产包中105套单身宿舍已被司法查封。虽然已经向人民法院申请解除房产的查封措施，但解封时间受制于查封法院的配合程度，时间无法确定。

天谷大楼营销中心现场 

另外，竞买公告还表示，拍卖成交后，法院不出具确认成交或确认产权裁定书等相关法律文件，也不出具更名过户裁定书或协助执行通知书等法律文书。在产权变更条件达成后，买受人需要自行办理过户手续。买受人也可以向相关部门申请办理预售合同备案、网签等手续，但风险需要自负。

来源：京东法拍

“因法律、政策或其他原因导致不能交付的风险由买受人承担。如买受人计划补办相关登记手续的，需要自行办理。华讯投资和管理人不保证拍卖标的物能办理过户及权属登记手续。” 竞买公告这样显示。

另外，竞买公告还提到，“本次拍卖公告所作的标的物情况说明，仅为竞买人参与竞买提供参考，不能作为竞买人判断、权衡价值的最终依据。竞买人根据自身需求可自行调查、了解、核实。未尽事宜，深圳市华讯方舟投资有限公司及管理人不承担任何责任。” “本次拍卖成交价不包含由买受人负担的税、费等。”

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天谷大楼“单身宿舍”变“雷区”？

深圳天谷大厦自称为第二个南山科技园，这个称呼似乎暗示着它有着低廉的收购价格。天谷大厦在取得预售许可证后，深圳的房地产市场因此掀起了一场抢购热潮，众多买家为了能够购买到该楼盘的房子，甚至通宵排队等待缴纳定金，有些买家还采取了公开竞拍的方式。然而，近期该楼盘的火爆程度引起了全社会的广泛讨论。

根据政府规划，天谷大楼是一个城市更新项目，预售许可的项目性质是产业配套宿舍和产业研发用房，销售对象主要是企业。然而，按照预售备案的图纸，这些宿舍并没有配套厨房烟道及燃气等设施，这对于居住来说并不太方便。

深圳华讯方舟是该项目的开发商，据有关资料显示，他们在天谷大厦内建造了近1000套公寓。然而，这些公寓并不是为了居住而占用土地，而是为了利用商业用地。这也是为什么天谷大厦能够将自己的销售成本降到最低的原因。

不过，从相关法规可以看出，这些住宅只是有关公司为其内部人员临时居住的地方，并不具备出售商品房的条件。但是有些人为了赚取更多的利益，将这些公寓重新装修了一番，再通过虚假广告吸引了许多不知情的人前来购买。

天谷大厦位于深圳市宝安区，售价仅为周边地区的一半，非常具有吸引力。不过，按照法律规定，这些房子不能直接卖给消费者，只能卖给其他公司。因为这是一块工业用地，如果卖给了消费者，就属于非法改变了土地用途。为了让房产交易合法化，房产中介还会教顾客如何注册公司，然后用公司的名义去买房子。此外，如果以公司名义购买，政府还会减免税收。

然而，这个项目最终因为资金链断裂而破产。这意味着开发商已经无力继续推进项目，导致工程成本和住户的合法权益受到损失。事实上，这个骗局的第一步就是虚假宣传。他们将产业用地包装成商业用地来欺骗消费者，让他们一步步走上亏本之路。

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复工资金，从何哪里来？

上述拍卖标的情况的复杂性源于开发商的破产重整。2014年，华讯方舟集团控股的上市公司华讯股份有限公司（下称“华讯股份”，已于2022年退市）完成借壳上市，主要业务为军事通信及产品。

然而，从2016年开始，华讯股份的资产负债率持续上升，到2019年末，同比增长61.57%至123.79%。2018年起，华讯股份开始连续亏损，最后该公司公告承认财务造假、虚增利润。

随着控股的上市公司连续亏损，华讯投资也宣布破产。2021年3月31日，深圳市中级人民法院发布公告称，华讯投资资金枯竭，无法承担天谷项目工程的续建工作，已明显陷入财务困境。华讯投资主要资产是一个在建工程，但该工程存在变现困难，且财产价值可能大幅贬损。

此后，法院指定律师管理华讯投资的事务。他们尝试招募投资人或共益债投资人，但都没有成功。最终，法院批准了华讯投资的破产重整计划。按照重整计划，天谷大楼项目需要约7.7亿元的复工复建资金缺口。

天谷大楼项目的业主公开表示，近期开会得到的消息是，按照现在物业的状态，完成交付还需要7.7亿元，但是此前天谷大楼项目对工程总包方的欠款已经有8亿元左右，如果不将欠款补上，总包方也不会真正动工，所以要想顺利复工交付，还需要16亿元左右。

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接盘侠难寻，产业研发用房在使用上与写字楼相似，宝安区写字楼空置率高企的背景下，天谷大楼，还值得投资吗？

深圳天谷大楼的资产拍卖面临困境。虽然华讯投资已经开始拍卖资产自救，但是华讯投资重整计划的实施以及天谷大楼项目的交付依旧面临不确定性。

“好卖的宿舍产品已经销售了不少，留下大部分办公类产品，想要有市场人士接手，挺难的。”合一城市更新集团深圳公司副总经理肖巍对第一财经的记者表示，虽然按照10亿元的价格计算该项目楼面价不算高，但这个项目此前已经销售了一半左右的单身宿舍，扣除销售部分，实际的楼面价与周边同类物业比起来没有明显优势，而且该项目还涉及工程尾款、司法查封等问题，第三次成功拍卖的可能性较小。

与此同时，近年来深圳各区正积极筹集保障性租赁住房，如果区政府、国企入场，该项目盘活的可能性会比较大，不过，其也表示，该项目改保租房的成本可能不低，若最终算完帐亏的不严重，在解决楼盘交付问题基础上，还能完成保租房任务，政府方面还是有动力的。

但不同于一般的司法拍卖，在破产拍卖中，为提高财产处置效率，债务人财产可以进行多次网络拍卖，直至变现为止，拍卖次数并不受限。在多次拍卖仍无人竞拍的情况下，债权人会议可自主选择是否继续进行拍卖。另外，债权人会议可调整重整计划，制定其他自救方案。

值得注意的是，天谷大楼的物业性质为产业研发用房和单身宿舍，产业研发用房在使用上与写字楼相似，而在宝安区写字楼空置率高企的背景下，天谷大楼是否值得投资？我们则需要打一个打一个大大的问号了。