外资跑步入场，中国地产迎变局？

地产危机，外资正在跑步入场

近2年来，从“世界500强”恒大集团巨额债务缠身，到“宇宙房企”碧桂园遭遇“成立以来的最大困难”，如今，国内不少房地产开发商仍处在至暗时刻。而这样的局面一旦开启，嗅到其中有利可图的气味，一些外国资本闻风而动。

此时，多家外资机构纷纷瞄上内地房企的股票债券，出险房企是他们主攻的目标。他们以低价购入股票或债券，并利用各种手段获取更多利益。不过，在这一阶段，外资做的绝不仅限于低价买入房企的股票债券，他们想要的，还有更多。

买地买债买楼，外资大“捡漏”

近期，多家外资经纪商在港股逢低吸纳，摩根大通“抄底”碧桂园1.7亿股。外资除了在二级市场买入股票和债券外，还在一二线城市的核心地段直接购置资产。

而在今年上半年，长期未露面的境外资本重新进入了深圳房地产市场。

具体来说，5月23日，铁狮门和辉盛国际联合收购了深润大厦的长租公寓部分，该大厦位于深圳深南东路1001号，是由华润置地开发的超甲级写字楼。

根据公开资料，铁狮门和辉盛国际计划总投资7.27亿元，将这个项目打造成中高端的长租公寓。铁狮门是一家世界著名的房地产开发商、运营商和基金管理公司，而辉盛国际则是服务式公寓和高端租赁公寓的投资者和运营商。这次投资改造可谓是“对口”。

而同在今年上半年，新加坡房地产投资管理公司silkRoad以15.4亿元的价格，买入深南68万科里，后者同为商业地产项目。

资产价格下降，自然带动资产回报率上升，吸引了一波外资、港资前来“捡漏”。

市场调整和多重因素导致部分地区的资产价格回到了几年之前的水平，但外资和港资仍前来寻找投资机会。

凯德集团设立了凯德中国特殊机会伙伴计划，收购了北京苏宁生活广场和广东佛山的一个优质物流项目。随着房地产市场下行，土地市场不复过去高溢价的火热局面，外资和港资有机会以低价竞得土地。

外资一度在中国“买买买”

背后逻辑是什么？

外资和港资在中国房地产市场近期活动频繁，这主要是因为现在有更多的投资机会。无论是在存量资产市场还是土拍市场，企业都有机会发现以前难以发现的优质投资标。

2022年，贝莱德、大和房屋、嘉里建设、香港置地、易商红木、凯德集团、博枫、铁狮门等多家外资机构在内地进行项目收购，主要收购长租公寓、写字楼、物流及产业园区为核心的商业地产项目，涉及金额超过283亿元人民币。

由此可见，虽然一些地区的资产价格已经达到底部，但外资并不是盲目收购，他们对投资标的选择有明显的倾向性。

他们更倾向于在核心一二线城市的热点板块拿地布局，看重这些地方的资产保值增值特性。在股票和债券方面，他们更倾向于低价收购出险房企的债券和股票，并进行短期操作。

在收购物业的形态上，外资更倾向于商办、物流和产业园，因为这些项目具有长期持有和收益稳定的特性。而从收购角度来看，外资真正看重的并不是很多人认为的住宅项目，而是物流仓储地产、写字楼、产业园等具有长期收益的项目。

过去几年，外资在中国房地产市场的投资金额并不高。境外资本的活动受到政策的影响，也随着房地产市场的周期性波动而变化。此外，外资进入中国房地产市场有较高的门槛，投资活动也会受到相关政策收紧或放宽的影响。

2018年后，外资一度在中国“买买买”，主要集中在一线城市的商业地产。现在，外资更倾向于在核心一二线城市拿地。

据世邦魏理仕集团的报告显示，2018年，海外资本采购占整个国内房地产市场的31%，尤其在上海，楼市大宗交易一半都被外资购买。

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