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3年前，深圳市发布了一项备受瞩目的政策，允许商办等非居项目用地改变用途，引起了广泛关注。如今，这一政策迎来了一个重要的里程碑，深圳迎来了首个投入运营的“非居改保”项目，再次掀起了轩然大波。01
办公楼“变身”保障房！
深圳首个“非居改保”项目投入运营
在深圳南山区，一座具有里程碑意义的项目于7月1日正式投入运营，这便是首个“非居改保”项目——环水｜泊寓·生态软件园店。这也是深圳市2022年新开工建设的保障房项目中，首个顺利投入使用的项目，共提供204间保障性租赁住房。![]()
环水泊寓·生态（软件园店）由原本的水务南山大楼办公楼经过改造而来，是深圳首个以“非居住用房改建为保障性租赁住房”的项目。位于南山区科技园核心区，交通便利，配套设施完善，主要服务于园区高新技术产业人才。该项目主要提供建筑面积在35-56平方米的单间和一室一厅户型。租金价格是周边同品质、同地段租赁住房租金的9折，目前项目已接近满租。02
什么是“非居改保”？
何为“非居改保”呢？”简单来说，就是将非居住用房改建为保障性租赁住房。
2022年12月，深圳发布《关于既有非居住房屋改造保障性租赁住房的通知》试行意见，对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，予以支持和规范引导。
“非居改保”不仅能拓展保障性租赁住房供应渠道，还可以有效提升闲置非居住用房使用效率。其中，国有企事业单位利用自有存量土地建设保障性租赁住房就是一个主要发力点。
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“非居改保”作为一种存量改造新模式，不仅拓展了保障性租赁住房的供应渠道，还有效提高了闲置非居住用房的利用效率。随着深圳首个非居改保的案例成功落地，这会是闲置商办楼及厂办楼的机会吗？
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事实上，商办类项目的高库存量已经是行业共识。
最近，戴德梁行发布了一份《独家研报｜2023年Q2一线城市写字楼市场回顾与展望》，披露北上广深四大一线城市今年二季度末，写字楼租金与空置情况。
北京方面：二季度全市甲级写字楼租金目前为316.2元/平方米，环比下跌了0.38%。空置率环比上涨了0.1%，为16.9%。空置率创历史新高。上海方面：二季度全市甲级写字楼平均租金284.5元/平方米，环比下跌了0.56%。空置率上升了2%，至18.6%。广州方面：广州之前是一线城市中写字楼空置率最低的，结果二季度空置率环比上升了4.1%，目前为18%。租金下跌了3.3%，为161元/平方米。深圳方面：深圳一直都是一线城市中写字楼空置最高的城市，现在更加是，因为一个季度深圳的写字楼空置率上升了1.6个百分点，目前空置率为24.5%。租金下跌了3%，为197.5元/平方米。![]()
写字楼严重过剩，空置率高企，是一个长期困扰着大中城市的烦恼。四大一线城市中，深圳空置率最高，几乎是每4套写字楼，其中就有一套是空置的。空置率太高肯定不行，那么多写字楼空置在那里，是对资源的浪费。而一边是租赁住房供应的不足，一边是非居项目的过剩，“非居改保”为二者找到了一个相互补充的结合点，那么，在深入实施之下，“非居改保”真的有我们想象中如此简单吗？
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改造之路，真有这么简单吗？
尽管万事俱备，只欠东风，但远没有我们想象的那么容易。“国家的政策文件22号文明确要求在推进项目时，必须符合规划原则、满足安全要求，并尊重群众意愿等前提条件，这为项目推进带来了许多挑战。
深圳地方的相关文件也对改造项目设置了严格的条件，要求商办、旅馆、研发用房按照栋、座或者层进行改造，而对于厂房、仓库等则以栋或者座为单位。特别是以层为单位改造，之前没有经验可循。房屋用途的改变，特别是用于居住，需要进行严格的安全评估，担心改造后可能引发安全问题。一旦涉及到安全问题，项目就可能陷入困境。不同部门之间的利益考虑也可能不一致，住建部门追求项目获批是政绩目标，而消防、安全和公共设施等方面则是责任所在。因此，出于安全考虑，项目很可能被搁置。或者可能提出对房屋进行加固改造，然后再进行安全评估，但这会涉及时间和经济成本。![]()
另外，涉及到某一层和整栋时，消防如何区分认定，成为一个难题。无论怎样改造，保障性租赁住房的大多数户型都是70平米以下，原本是商业、办公，甚至厂房，现在突然改为居住用途，这引发了对消防和安全、基础设施（如楼道、电梯等）承受能力的担忧，这个问题需要引起警觉。例如，现在文件要求改造项目对公共设施如水、电、气等进行改造，并实现抄表到户。然而根据了解，过去深圳推进的优质饮用水入户工程改造，并未覆盖商业、办公、产业园等非居民小区。而为了进行保障性租赁住房的改造，必须对水管网进行敷设，如果按层改造，成本也不小。![]()
此外，建筑绿色节能认定通常是按建筑单体进行的，分层改造会导致节能认定变得困难。另外，商办通常是大空间、深进的室内格局，而将其改造为小户型空间，会影响采光和通风等要求。文件还提到，如果改造项目所在的宗地或建筑物存在两个以上共有人，必须经过全体共有人或占份额三分之二以上共有人同意。对于商住混合体的项目改造来说，这是一个大问题。过去，很多商住地块被出售，其中一部分是商业裙楼，一部分是住宅。而现在，商办部分通常空置严重，改造成租赁住房是一个良好的选择，但要获得上层住户的同意是非常困难的。因为一旦改造为租赁住房，意味着楼栋内的居住人流增加，上层业主往往不愿意同意。在过去的改造过程中，已经遇到了这个问题，现在依然没有解决方案。所以，“非居改保”，对于存量商办/业和租房市场来说确实是一项重大利好，只是，这是否意味着存量商办/业“春天”的到来，还需要市场去检验。
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